Jak prodat byt s hypotékou? Postup pro majitele krok za krokem

Prodat byt s hypotékou můžete, i když vám do jejího splacení zbývá několik let. Nemusíte nejprve doplácet celý úvěr ze svých úspor. Ve většině případů lze zbývající hypotéku uhradit přímo z kupní ceny nemovitosti.

Důležité je správně připravit postup s bankou, zjistit přesnou výši dluhu a nastavit bezpečné vypořádání kupní ceny. Jak takový prodej funguje?

Můžu prodat byt, který je zatížený hypotékou?

Ano. Hypotéka sama o sobě prodeji bytu nebrání.

Pokud jste byt pořizovali na hypotéku, banka má zpravidla k nemovitosti zřízené zástavní právo. To je zapsané v katastru nemovitostí a slouží jako zajištění úvěru.

Při prodeji je proto potřeba vyřešit nejen převod vlastnictví na nového majitele, ale také splacení hypotéky a následný výmaz zástavního práva.

Nejběžnějším řešením je využití části kupní ceny na doplacení stávajícího úvěru. Zbývající peníze poté připadnou prodávajícímu.

Kolik peněz mi po prodeji zůstane?

Tohle doporučuji zjistit ještě před tím, než začnete byt nabízet.

Základem jsou dvě částky: reálná tržní cena nemovitosti a aktuální částka potřebná k doplacení hypotéky.

Modelový příklad

Majitel prodává byt v Praze za 8 500 000 Kč. Na hypotéce mu zbývá doplatit 2 800 000 Kč.

Z kupní ceny se nejprve uhradí zbývající úvěr a majiteli zůstane 5 700 000 Kč před dalšími náklady spojenými s prodejem.

Do výsledku je potřeba případně zahrnout také náklady na předčasné splacení hypotéky, právní služby, realitní zprostředkování a daňovou povinnost, pokud v dané situaci vznikne.

Proto nestačí pouze otevřít internetové bankovnictví a podívat se na zůstatek úvěru. Od banky si vyžádejte přesné vyčíslení k předpokládanému datu splacení.

Jak probíhá samotný prodej?

1. Kontaktujete banku

Bance oznámíte záměr prodat nemovitost a požádáte o informace k předčasnému splacení. Zjistíte, jaké dokumenty bude potřebovat a za jakých podmínek umožní vypořádání úvěru.

2. Stanovíte prodejní cenu

Výše hypotéky nemá přímý vliv na tržní hodnotu bytu.

Pokud dlužíte bance například tři miliony korun, neznamená to, že se musí byt prodat za určitou cenu. Hodnotu určuje především lokalita, dispozice, technický stav a situace na trhu.

Před zahájením prodeje proto doporučuji zjistit aktuální tržní cenu nemovitosti.

3. Najdete kupujícího a připravíte smlouvy

Kupující musí vědět, že na bytě vázne zástavní právo a jak bude při převodu vymazáno.

Součástí smluvní dokumentace musí být jasný postup vypořádání kupní ceny a úvěru.

4. Splatí se stávající hypotéka

Podle dohodnutého postupu a podmínek banky se část kupní ceny použije na úhradu zbývajícího dluhu.

Po splacení banka poskytne potřebné dokumenty k výmazu svého zástavního práva.

5. Dokončí se převod a předání nemovitosti

Po splnění smluvních podmínek se dokončí převod vlastnictví, vypořádání kupní ceny a předání bytu novému majiteli.

Konkrétní pořadí jednotlivých kroků závisí také na tom, zda kupující platí z vlastních prostředků, nebo využívá další hypotéku.

Co když kupující také potřebuje hypotéku?

Ani to není problém, který by automaticky znemožňoval prodej.

V takovém případě spolu musí časově a administrativně navazovat kroky vaší banky a banky kupujícího.

Banka kupujícího obvykle potřebuje zajištění poskytovaného úvěru. Současně musí být vyřešeno stávající zástavní právo.

Proto je důležité, aby kupní smlouva, podmínky čerpání hypotéky a vypořádání peněz byly připraveny jako jeden funkční celek.

Budu platit za předčasné splacení hypotéky?

Ne vždy. Při prodeji nemovitosti existují zákonné situace, kdy lze hypotéku předčasně splatit bez náhrady nákladů.

Podle informací České národní banky patří mezi takové případy za stanovených podmínek také prodej nemovitosti po uplynutí alespoň 24 měsíců od uzavření úvěrové smlouvy. Záleží však i na tom, jaká právní úprava se na konkrétní smlouvu vztahuje. Podrobnosti uvádí Česká národní banka.

Před prodejem si proto u své banky ověřte, zda vám při předčasném splacení vzniknou nějaké náklady a v jaké výši.

Vyplatí se počkat na konec fixace?

Záleží na vaší situaci.

Pokud zvažujete prodej pouze kvůli změně bydlení a do konce fixace zbývá několik měsíců, může mít smysl porovnat oba scénáře.

Na jedné straně mohou být náklady předčasného splacení. Na druhé straně další splátky hypotéky, provozní náklady bytu a případný odklad koupě další nemovitosti.

Nejdříve bych si proto nechal vyčíslit hypotéku a zjistil aktuální hodnotu bytu. Teprve potom bych rozhodoval, zda prodávat hned, nebo počkat.

Chcete vědět, za kolik můžete svůj byt prodat?

Pokud máte na bytě hypotéku a zvažujete prodej, rád vám pomohu zjistit jeho současnou tržní hodnotu a vysvětlím, jak může prodej probíhat.

Jsem Ing. Petr Škola, realitní makléř RE/MAX Atrium. Působím především v Praze a Středočeském kraji.

Vyplňte nezávaznou žádost o odhad ceny nemovitosti. Po jejím odeslání se vám ozvu, společně upřesníme potřebné podklady a probereme možnosti dalšího postupu.