Prodat nejdřív starý byt, nebo koupit nový? Jak sladit oba obchody
Pokud potřebujete peníze z prodeje současného bytu na koupi nového, je zpravidla bezpečnější nejdřív připravit prodej a teprve potom se pevně zavázat ke koupi. Nemusíte ale čekat, až bude starý byt definitivně předaný. Oba obchody lze časově sladit, pokud předem znáte dostupné peníze, možnosti financování a termíny, které dokážete skutečně splnit.
Nejdřív zjistěte, s jakou částkou můžete počítat
Nezačínejte prohlídkami vysněného nového bytu. Nejdříve si nechte realisticky ocenit současnou nemovitost. Důležité je rozlišit odhad tržní hodnoty, cenu, za kterou byt nabídnete, a částku, kterou nakonec skutečně získáte.
Pokud na bytě splácíte hypotéku, odečtěte od předpokládané prodejní ceny zbývající dluh a počítejte i s náklady transakce. Zajímejte se o podmínky předčasného splacení. Podrobněji to rozebírám v článku Jak prodat byt s hypotékou.
Zároveň si nechte předběžně prověřit financování nové nemovitosti. Schválená výše úvěru, vlastní prostředky a peníze očekávané z prodeje jsou tři různé věci. Dokud nevíte, jak do sebe zapadají, nepodepisoval bych závaznou rezervaci nového bydlení.
Možnost první: nejdřív prodat, potom koupit
Tato varianta vám dává větší jistotu, kolik peněz máte na další nákup. Znáte dohodnutou kupní cenu, víte, zda má kupující zajištěné financování, a můžete plánovat další krok podle konkrétních termínů.
Nevýhodou je, že ještě nemusíte mít vybraný nový domov. Pomoci může dohodnuté pozdější předání prodávaného bytu nebo přechodné bydlení. Delší užívání bytu po převodu však není samozřejmost. Musí s ním souhlasit kupující a podmínky je potřeba přesně zachytit ve smlouvách.
Tento postup bych zvažoval hlavně tehdy, když většinu peněz na nový byt získáte až prodejem toho současného a nemáte velkou finanční rezervu.
Možnost druhá: nejdřív koupit, potom prodat
Výhodou je, že můžete vybírat nové bydlení bez tlaku na okamžité stěhování. Současný byt prodáte až ve chvíli, kdy budete vědět, kam se přesouváte.
Tato cesta ale vyžaduje silnější financování. Banka musí posoudit, zda zvládnete dočasně nést závazky spojené s oběma nemovitostmi. Někdy může připadat v úvahu překlenovací financování nebo jiné řešení, ale není automaticky dostupné každému. Podmínky a celkové náklady je nutné prověřit před podpisem kupní smlouvy.
Pozor také na situaci, kdy se současný byt prodá za méně, než jste čekali. Pokud s jeho výnosem počítáte na splacení části nového úvěru, může i relativně malý rozdíl změnit celý rozpočet.
Modelový příklad: stěhování do většího bytu v Praze
Představme si rodinu, která vlastní byt s očekávanou prodejní cenou 7 800 000 Kč. Na hypotéce zbývá doplatit 2 100 000 Kč. Před dalšími náklady tak může z prodeje zbýt přibližně 5 700 000 Kč.
Rodina chce koupit větší byt za 10 200 000 Kč. Rozdíl činí 4 500 000 Kč, k tomu je potřeba počítat s dalšími výdaji a případnou rezervou na stěhování či úpravy.
Pokud se rodina nejdříve zaváže ke koupi nového bytu a následně se původní byt prodá za nižší cenu, může chybějící částka zkomplikovat financování. Pokud naopak nejprve připraví prodej a ověří si možnosti hypotéky, může nastavit termíny a rozpočet na pevnějším základě.
Jde o modelový příklad, nikoliv o skutečně realizovaný obchod. Nezahrnuje všechny možné náklady ani případné daňové dopady.
Tři termíny, které musí navazovat
Při koordinaci obou obchodů si hlídejte zejména termín úhrady kupní ceny, termín uvolnění peněz z úschovy a termín předání nemovitosti. Tyto události nemusí nastat ve stejný den.
Například peníze z prodeje vašeho bytu mohou být uvolněny až po splnění smluvních podmínek, zatímco prodávající nového bytu může požadovat úhradu dříve. Nestačí proto vědět, že máte kupujícího. Potřebujete vědět, kdy budou peníze skutečně použitelné.
Prakticky doporučuji sestavit jednoduchou časovou osu obou obchodů a projít ji s makléřem, advokátem a bankou. V rezervačních a kupních dokumentech musí být termíny vzájemně slučitelné, včetně rozumné rezervy pro možné zdržení.
Největší chyba: slibovat termín, který nemáte pod kontrolou
Někteří majitelé slíbí kupujícímu rychlé předání svého bytu a současně předpokládají, že jim prodávající nového bydlení automaticky vyjde vstříc. Stačí ale zdržení financování nebo převodu a oba závazky se mohou dostat do konfliktu.
Raději vyjednávejte podmínky otevřeně. Když víte, že potřebujete čas na navazující koupi, promítněte to do jednání hned na začátku. Dobře nastavené termíny mohou mít pro vás podobnou hodnotu jako malý rozdíl v ceně.
Jak začít, pokud chcete vyměnit byt za větší
Nejdříve potřebujete realistickou cenu současného bytu a představu o částce, kterou budete mít po jeho prodeji k dispozici. Teprve potom dává smysl rozhodnout, v jakém pořadí oba obchody uskutečnit.
Pokud prodáváte byt v Praze nebo Středočeském kraji a současně hledáte nové bydlení, pomohu vám posoudit prodejní cenu a navrhnout postup, který bude odpovídat vašim termínům a možnostem. Vyplňte nezávaznou žádost o odhad ceny bytu. Po odeslání se vám ozvu, upřesníme potřebné podklady a probereme další kroky.