Jak prodat byt, ve kterém bydlí nájemník?

Byt s nájemníkem můžete prodat, aniž byste museli nejprve ukončit nájemní smlouvu. Je ale důležité vědět, že prodejem nájem automaticky nekončí. Nový vlastník zpravidla přebírá postavení pronajímatele a musí respektovat existující nájemní vztah.

Pro majitele je proto zásadní rozhodnout, zda bude byt nabízet jako investiční nemovitost s nájemníkem, nebo zda je možné připravit jeho předání bez nájemce. Obě varianty mohou dávat smysl, ale oslovují trochu jiný okruh kupujících.

Prodej bytu s nájemníkem není nic neobvyklého

Pokud vlastníte byt, který dlouhodobě pronajímáte, nemusíte s prodejem čekat až do skončení nájemní smlouvy.

Kupujícím může být například investor, který hledá byt se stávajícím nájemním příjmem. Pro takového zájemce může být fungující nájemní vztah výhodou, zvlášť pokud nájemník platí pravidelně a byt je v dobrém stavu.

Jiná situace nastává u člověka, který chce byt koupit pro vlastní bydlení. Ten obvykle potřebuje vědět, kdy bude možné se nastěhovat.

Právě proto bych ještě před zveřejněním inzerátu doporučil zkontrolovat nájemní smlouvu a promyslet, komu chcete nemovitost nabídnout.

Nejdříve si projděte nájemní smlouvu

Základní otázkou je, zda je nájem sjednaný na dobu určitou, nebo neurčitou.

U smlouvy na dobu určitou je důležité znát datum skončení nájmu a podmínky případného prodloužení. U smlouvy na dobu neurčitou je potřeba počítat s tím, že pronajímatel nemůže nájem ukončit kdykoliv pouze proto, že chce nemovitost prodat.

Samotný prodej bytu není zákonným důvodem k výpovědi nájmu.

Zkontrolujte také výši nájemného, zálohy na služby, případné dodatky a složenou jistotu, běžně označovanou jako kauce.

Tyto informace budou důležité při jednání s kupujícím a následném předání nájemního vztahu.

Je lepší prodávat byt obsazený, nebo prázdný?

Jednoznačná odpověď neexistuje.

Obsazený byt může být zajímavý pro investora. Ten získá nemovitost, která již vytváří nájemní příjem, a nemusí okamžitě hledat nového nájemníka.

Naopak prázdný byt může oslovit širší skupinu zájemců, zejména lidi, kteří hledají vlastní bydlení a chtějí se nastěhovat krátce po koupi.

Rozhoduje také lokalita, dispozice a výše nájemného.

Například menší byt v Praze může být atraktivní investicí. U většího rodinného bytu může být podstatná část zájemců tvořena lidmi, kteří v něm chtějí sami bydlet.

Nedoporučuji proto automaticky ukončovat fungující nájem jen kvůli plánovanému prodeji. Nejdříve je vhodné porovnat obě varianty.

Modelový příklad: byt 2+kk v Praze

Představme si majitele bytu 2+kk, který má nájemní smlouvu na dobu určitou ještě na deset měsíců.

Nájemník platí řádně a nemá zájem se předčasně stěhovat.

Majitel má dvě možnosti. Může byt nabídnout investorovi se stávajícím nájemním vztahem, nebo počkat na jeho řádné skončení a následně nabídnout volný byt také zájemcům o vlastní bydlení.

Pokud potřebuje peníze z prodeje rychleji, může být první varianta vhodnější. Pokud na prodej nespěchá, může mít smysl porovnat očekávanou cenu a náklady čekání.

Důležité je neslibovat kupujícímu volný byt k určitému datu, pokud jeho uvolnění není právně ani prakticky zajištěné.

Jak řešit prohlídky, když v bytě někdo bydlí?

Tohle bývá jedna z nejcitlivějších částí celého prodeje.

Nájemník má právo na nerušené užívání bytu a nelze automaticky předpokládat, že musí kdykoliv umožnit fotografování nebo prohlídky zájemců o koupi.

Proto doporučuji nejdříve se s nájemníkem domluvit. Vysvětlit mu plánovaný prodej, způsob prezentace a navrhnout konkrétní termíny, které mu budou vyhovovat.

Dobré vztahy s nájemníkem mohou celý proces výrazně usnadnit.

Zároveň je potřeba respektovat jeho soukromí. Při fotografování bytu není vhodné zveřejňovat osobní dokumenty, rodinné fotografie nebo jiné soukromé věci.

Jaké dokumenty si připravit?

Kromě běžných dokumentů potřebných k prodeji bytu doporučuji připravit také nájemní smlouvu včetně dodatků, přehled aktuálního nájemného, záloh na služby a informace o složené jistotě.

Pokud kupující pořizuje byt jako investici, bude ho zajímat také to, jaké náklady souvisejí s vlastnictvím bytu a jaký příjem nemovitost skutečně přináší.

Je důležité oddělit nájemné od záloh na služby. Celková měsíční platba nájemníka totiž není automaticky čistým příjmem vlastníka.

Jak správně nastavit prodejní cenu?

U pronajatého bytu nestačí vycházet pouze z cen podobných bytů v inzerci.

Je potřeba zohlednit, zda se nemovitost prodává s pokračujícím nájmem, jaké jsou jeho podmínky a komu je nabídka určena.

Pokud má byt dlouhodobou nájemní smlouvu s nájemným výrazně pod současnou tržní úrovní, může to ovlivnit zájem investorů.

Naopak dobře nastavený a fungující nájemní vztah může být pro určitou skupinu kupujících zajímavý.

Proto je vhodné porovnat hodnotu bytu při prodeji se stávajícím nájemníkem a při případném prodeji volné nemovitosti. Rozdíl nemusí být vždy zásadní, ale může ovlivnit prodejní strategii.

Chcete prodat pronajatý byt?

Pokud vlastníte byt v Praze nebo Středočeském kraji a zvažujete jeho prodej, rád vám pomohu porovnat možnosti.

Jsem Petr Škola, realitní makléř RE/MAX Atrium. Pomohu vám posoudit tržní hodnotu nemovitosti a připravit vhodný postup podle stávající nájemní smlouvy.

Vyplňte nezávaznou žádost o odhad ceny bytu. Po odeslání se vám ozvu, upřesníme potřebné podklady a probereme další postup.