Jak správně určit cenu nemovitosti před prodejem
Když majitel začne přemýšlet o prodeji bytu nebo domu, jedna z prvních otázek bývá vždy stejná: Kolik moje nemovitost skutečně stojí?
Právě správné stanovení ceny patří k nejdůležitějším rozhodnutím celého prodeje. Pokud je cena příliš nízká, prodávající může zbytečně přijít o významnou část peněz. Pokud je naopak příliš vysoká, nemovitost může zůstat dlouho v nabídce, postupně ztrácet pozornost zájemců a nakonec se prodávat složitěji.
Nabídková cena není totéž co tržní cena
Jednou z nejčastějších chyb je porovnávání vlastní nemovitosti pouze s inzeráty na realitních portálech.
To, že je podobný byt nabízen například za 8,5 milionu korun, ještě neznamená, že se za tuto cenu také prodá.
Při odhadu ceny nemovitosti je důležité pracovat nejen s aktuální nabídkou, ale hlavně se skutečně realizovanými prodeji srovnatelných nemovitostí. Právě ty ukazují, kolik byli kupující ochotni v daném místě skutečně zaplatit.
Co ovlivňuje cenu bytu nebo domu
Dva byty ve stejné ulici mohou mít velmi rozdílnou hodnotu. O výsledné ceně rozhoduje celá řada faktorů.
Nejdůležitější bývá lokalita, velikost a dispozice nemovitosti, technický stav, patro, výtah, balkon nebo terasa, orientace, parkování, sklep, stav domu a samozřejmě také aktuální situace na realitním trhu.
U rodinných domů vstupuje do ceny ještě více proměnných. Důležitá je velikost a tvar pozemku, technický stav domu, způsob vytápění, energetická náročnost, napojení na sítě, přístupová cesta nebo možnosti dalšího využití nemovitosti.
Proto není možné určit reálnou cenu jen podle ceny za metr čtvereční.
Proč není vždy nejlepší začít co nejvyšší cenou
Majitelé často uvažují jednoduše: začneme vysoko a když se nikdo neozve, cenu později snížíme.
Na první pohled to dává smysl. V praxi ale může příliš vysoká počáteční cena prodej výrazně zkomplikovat.
Největší pozornost získává nová nabídka zpravidla krátce po zveřejnění. Právě tehdy ji uvidí zájemci, kteří mají nastavené hlídací psy, aktivně sledují trh a jsou připraveni koupit.
Pokud je cena v této chvíli mimo realitu trhu, velká část kupujících nabídku jednoduše přeskočí. Pozdější zlevnění už nemusí vyvolat stejný zájem jako správně nastavená cena hned na začátku.
Správná cena není jen jedno číslo
Při prodeji nemovitosti je potřeba rozlišovat mezi tržní cenou a nabídkovou cenou.
Tržní cena vyjadřuje, za kolik lze podle aktuálních podmínek nemovitost reálně prodat. Nabídková cena je cena, se kterou nemovitost vstupuje na trh.
Tyto dvě hodnoty nemusí být totožné.
Dobře nastavená prodejní strategie může například počítat s určitým prostorem pro vyjednávání nebo naopak s cenou, která má přivést více zájemců a vytvořit mezi nimi konkurenci.
Proto samotný odhad ceny nestačí. Důležité je také vědět, jak s cenou při prodeji pracovat.
Jak odhad ceny nemovitosti připravuji já
Při stanovení ceny se dívám především na tři oblasti.
Porovnávám skutečně realizované prodeje podobných nemovitostí, sleduji aktuální nabídku, se kterou bude vaše nemovitost soutěžit o pozornost kupujících, a zohledňuji konkrétní vlastnosti vašeho bytu, domu nebo pozemku.
Výsledkem by nemělo být jen číslo.
Majitel by měl vědět, proč právě tato cena dává smysl, jakou nabídkovou cenu bych doporučil a jak bych celý prodej nastavil.
Kolik tedy vaše nemovitost stojí?
Bez znalosti konkrétní nemovitosti se to přesně říct nedá.
Online kalkulačka může dát základní orientaci, ale nedokáže vždy správně zohlednit stav nemovitosti, její konkrétní umístění, dispozici, výhled, rekonstrukci nebo situaci v bezprostředním okolí.
Pokud uvažujete o prodeji bytu, domu nebo pozemku, vyplatí se cenu ověřit ještě před tím, než nemovitost zveřejníte.
Připravím vám nezávazný odhad tržní ceny podle skutečných prodejů a aktuální situace na trhu. Získáte tak lepší představu o tom, za kolik lze vaši nemovitost reálně prodat a jak bych doporučil celý prodej nastavit.