Patří sklep k bytu? Co si ověřit před prodejem

To, že ke svému bytu používáte sklep, ještě automaticky neznamená, že ho vlastníte jako součást bytu. Před prodejem je potřeba ověřit, jak je sklep právně vymezený: může být součástí jednotky, společnou částí domu vyhrazenou k užívání konkrétního bytu, nebo samostatným nebytovým prostorem. Právě tento rozdíl rozhoduje o tom, co můžete kupujícímu skutečně slíbit.

Proč nestačí říct „k bytu patří sklep“

V běžném hovoru tím většinou myslíme, že máme dole v domě zamykatelnou místnost nebo kóji a nikdo jiný ji nepoužívá. Při prodeji je ale potřeba být přesnější. Kupující chce vědět, zda prostor získá do vlastnictví, nebo k němu bude mít právo výlučného užívání.

Rozdíl se nemusí projevit při každodenním používání. Projeví se ale v dokumentech, při ocenění nemovitosti nebo ve chvíli, kdy se v domě začnou řešit změny společných prostor.

Tři situace, které se mohou za stejným sklepem skrývat

Sklep je součástí bytové jednotky. V dokumentaci je vymezen jako prostor náležející přímo k bytu. Je třeba ověřit také to, jak je uveden v podlahové ploše jednotky. U starších domů se mohou používat odlišná vymezení podle doby vzniku jednotek.

Sklep je společnou částí domu ve výlučném užívání. Prostor je součástí společného majetku vlastníků, ale podle příslušných dokumentů ho užívá vlastník konkrétního bytu. To není totéž jako samostatné vlastnictví sklepa. Podstatné je, aby bylo výlučné užívání skutečně doložené.

Sklep je samostatnou nebytovou jednotkou. V takovém případě může mít vlastní označení v katastru a vlastní list vlastnictví. Při prodeji je potřeba pohlídat, aby byl správně zahrnut do převáděných nemovitostí.

Někdy je situace méně přehledná: sklep se používá na základě staré dohody sousedů, ale není jasné, zda je toto právo zachycené v dokumentaci domu. Právě tehdy bych byl s formulací inzerátu opatrný.

Kde zjistíte, jaký sklep opravdu prodáváte

Začněte listem vlastnictví a dokumenty, které jste dostali při koupi bytu. Nejdůležitější bývá prohlášení vlastníka, včetně příloh a případných pozdějších změn. To popisuje jednotlivé jednotky, společné části domu a případně také prostory určené k výlučnému užívání.

Prohlášení můžete zkusit získat od výboru SVJ nebo správce domu. Pokud ho nemáte, lze dohledat listinu uloženou v katastru. Český úřad zeměměřický a katastrální vysvětluje postup v návodu ke stažení prohlášení vlastníka.

Pak si porovnejte tři věci: popis sklepa v prohlášení, jeho označení na půdorysu a skutečný stav v domě. Pokud nesedí číslo kóje, poloha nebo výměra, je lepší rozpor vyjasnit ještě před zveřejněním nabídky.

Jak správně uvést sklep a výměru v inzerátu

Nejčastější chybou je automaticky přičíst plochu sklepa k ploše bytu a výsledek prezentovat jako jeden údaj. Taková informace může zájemce zmást, zejména když jde o společnou část domu, kterou má vlastník pouze vyhrazenou k užívání.

Modelový příklad: Prodáváte byt s podlahovou plochou 46 m² a užíváte sklepní kóji o velikosti přibližně 6 m². Z prohlášení vlastníka vyplývá, že sklepní kóje je společnou částí domu ve výlučném užívání vlastníka bytu.

V takovém případě je srozumitelnější uvést „byt 46 m² + sklepní kóje cca 6 m² ve výlučném užívání“ než nabízet „byt 52 m²“. Kupující tak hned ví, co tvoří plochu bytu a co je další užívaný prostor.

Jestliže je sklep podle dokumentace přímo součástí jednotky, je nutné způsob prezentace výměry přizpůsobit tomuto vymezení. Neexistuje jedna univerzální formulace vhodná pro všechny domy.

Může právní režim sklepa ovlivnit cenu bytu?

Ano, ale nelze říct, že jeden typ sklepa automaticky znamená konkrétní cenovou přirážku nebo slevu. Záleží na velikosti, suchosti, bezpečnosti, přístupnosti i na tom, jak jasně jsou práva ke sklepu doložena.

Sklep v suchém suterénu s pohodlným přístupem může být pro kupujícího užitečnější než velká, ale vlhká místnost. Stejně tak může být rozdíl mezi prostorem jednoznačně přiřazeným k bytu a kójí, jejíž užívání stojí pouze na neformální domluvě.

Při ocenění bych proto sklep neposuzoval jen podle počtu metrů. Důležité je vědět, co se s bytem právně převádí a jakou praktickou hodnotu prostor kupujícímu přináší.

Co udělat před zveřejněním nabídky

Nejdříve si opatřete prohlášení vlastníka a porovnejte ho se skutečností. Pokud je něco nejasné, požádejte o vysvětlení správce domu nebo právníka. Teprve potom stanovte přesný popis nemovitosti pro inzerát a kupní dokumentaci.

Při přípravě podkladů se vám může hodit také článek Co si připravit od SVJ před prodejem bytu.

Pokud plánujete prodej bytu v Praze nebo Středočeském kraji a nejste si jistí, jak sklep promítnout do prezentace a ceny, rád to s vámi projdu. Jsem Petr Škola, realitní makléř RE/MAX Atrium. Pošlete mi nezávaznou žádost o odhad ceny bytu. Ozvu se vám, upřesníme potřebné podklady a domluvíme další postup.