Vyplatí se rekonstruovat byt před prodejem?

Otázku, zda má smysl rekonstruovat byt před prodejem, řeší majitelé poměrně často. Odpověď přitom není jednoznačná. Někdy může úprava bytu pomoci k lepší ceně a rychlejšímu prodeji, jindy se investované peníze vůbec nemusí vrátit.

Hodně záleží na stavu bytu, lokalitě a také na tom, kdo bude typickým kupujícím.

Kompletní rekonstrukce není automaticky výhodou

Představme si byt v původním stavu, kde je starší koupelna, kuchyňská linka a podlahy. První myšlenka může být jednoduchá: zrekonstruuji ho a prodám dráž.

Jenže kompletní rekonstrukce může stát stovky tisíc korun a každý kupující má jiný vkus. Kuchyň, kterou vyberete vy, by si nový majitel možná zvolil úplně jinak. Stejně tak koupelnu, podlahy nebo dveře.

Výsledkem může být hezky zrekonstruovaný byt, jehož prodejní cena sice vzroste, ale ne o tolik, kolik rekonstrukce stála.

U bytů určených ke kompletní rekonstrukci proto často dává smysl nechat rozhodnutí na budoucím majiteli.

Menší úpravy jsou něco jiného

To ale neznamená, že bych byt před prodejem nechal úplně bez přípravy.

Velmi dobře mohou fungovat drobnější zásahy, které nestojí velké peníze, ale výrazně zlepší první dojem. Vymalování zašlých stěn, oprava poškozených lišt, výměna nefunkčních světel nebo odstranění drobných závad dokážou udělat překvapivý rozdíl.

Často má větší smysl investovat několik desítek tisíc korun do základního osvěžení než několik set tisíc do rekonstrukce podle vlastního vkusu.

Kupující navíc při prohlídce nevnímá pouze jednotlivé vady. Pokud vidí kapající baterii, poškozené dveře a několik dalších nedodělků, může získat pocit, že celý byt nebyl dobře udržovaný.

Pozor na rekonstrukci „na efekt“

Levná rekonstrukce provedená pouze proto, aby byt vypadal dobře na fotografiích, může být kontraproduktivní.

Zájemci dnes často poznají, že byla použita nejlevnější kuchyňská linka, podlaha nebo vybavení koupelny. Pokud mají po koupi stejně všechno měnit, přidanou hodnotu takové rekonstrukce příliš nevnímají.

Mnohem důležitější je, aby byt působil čistě, udržovaně a aby prodávající nic neskrýval.

Kdy může větší rekonstrukce dávat smysl

Existují samozřejmě situace, kdy může být rekonstrukce zajímavá.

Typickým příkladem může být menší byt v žádané pražské lokalitě, který kupují lidé hledající hotové bydlení bez dalších starostí. U takové nemovitosti může kvalitně provedená modernizace rozšířit okruh zájemců.

Stejně tak může pomoci, pokud je byt ve stavu, který zájemce na první pohled odradí, přestože samotná nemovitost má dobrý potenciál.

Ani tady bych ale nerozhodoval pouze pocitově. Před investicí je dobré porovnat, za kolik se v okolí nabízejí a skutečně prodávají byty v původním stavu a za kolik srovnatelné byty po rekonstrukci.

Rozdíl mezi těmito hodnotami vám napoví, jak velká investice ještě dává ekonomický smysl.

Nejdřív spočítat, potom bourat

Pokud například odhadujete rekonstrukci na 700 000 Kč, nestačí vědět, že zrekonstruované byty jsou dražší. Potřebujete vědět, zda může právě váš byt po rekonstrukci reálně získat na hodnotě alespoň odpovídající částku.

Do úvahy je navíc dobré započítat čas, který rekonstrukce zabere, riziko vyšších nákladů a energii spojenou s její realizací.

Někdy nakonec vyjde lépe byt pouze vymalovat, uklidit, odstranit několik nedostatků, dobře ho nafotit a nabídnout ho kupujícím, kteří si ho chtějí upravit podle sebe.

Před větší rekonstrukcí před prodejem bych proto vždy nejdříve zjistil hodnotu bytu v současném stavu a realistickou hodnotu po plánovaných úpravách. Teprve rozdíl mezi nimi ukáže, zda se investice skutečně vyplatí.